En fonction de l’offre et de la demande.

Nous avions eu l’occasion dans de précédents articles d’aborder les écueils à éviter pour réussir l’acquisition d’un hôtel. Des difficultés au nombre desquelles l’estimation juste du prix, qui dépend de plusieurs paramètres, demeure primordiale. Selon le principe immuable de l’offre et de la demande, on assiste aujourd’hui à une recrudescence d'intérêt pour les hôtels bureau (sans services de restauration) au détriment du marché des hôtels-restaurants. Un phénomène de balancier qui entraîne une forte valorisation des premiers qui n’exigent pas de qualification en cuisine et se montrent donc plus faciles à gérer, aux dépens des seconds.

L’excédent brut d’exploitation retraité.

En règle générale, on évalue le prix d’un hôtel en fonction de son chiffre d’affaires, une estimation à laquelle se greffent plusieurs facteurs déterminants comme la qualité de ses équipements matériels ou l’emplacement de l’établissement. Mais cela n'est suffisant car il faut tenir compte de ce que les spécialistes appellent l’excédent brut d’exploitation retraité qui est le reste d’un calcul finalement assez simple : chiffre d’affaires (auquel on ajoute d’éventuelles subventions) duquel on retranche les achats, les impôts, les frais de personnel, les dotations aux amortissements, le traitement et les charges de la gérance et enfin les services extérieurs auxquels on a pu recourir.

Néanmoins, il faut de ce calcul retirer tous les éléments exceptionnels : opérations extraordinaires, produits et charges financières propres au financement de l’hôtel, … Et ce, afin de parvenir à un résultat « normalisé » de l’entreprise et qui doit permettre de financer 3 postes clés : le remboursement des prêts pour l’acquisition de l’affaire (et des travaux éventuels à réaliser), le traitement souhaité du gérant et les charges associées.

Une analyse comparative de marché.

Bien entendu, il n’existe pas de méthode parfaite pour apprécier la valeur d’un hôtel car au-delà de son chiffre d’affaires que l’on multiplie par un coefficient établi par les experts de la profession (150% en moyenne mais avec de vraies disparités selon la localisation de l’établissement), de son excédent brut d’exploitation calculé comme nous venons de le voir, il faut également considérer sa rentabilité et naturellement en assurer la comparaison avec les autres biens équivalents de la région. À cet égard, le réseau Entreprises et Commerces de Century 21 exploite une imposante base de données et un outil informatique unique qui permettent une analyse comparative de marché rigoureuse et fiable.

Les organismes financiers étudient en détail le dossier d’acquisition.

Et d’ailleurs, les banques elles-mêmes, quand elles sont sollicitées pour financer des transactions d’hôtel, détaillent minutieusement chaque point du dossier. Étude des bilans, examen du business plan et du plan de trésorerie notamment, mais elles se montrent tout aussi attentives à ce que le prix d’achat ne soit pas surévalué, que l’acquéreur possède les compétences nécessaires, si le marché local reste propice à un tel négoce et, naturellement, si le montage du financement semble viable sur la durée.

Évaluer le juste prix ne suffit pas.

Cependant, comme toujours lorsqu’il s’agit du rachat d’une entreprise, déterminer le juste prix d’une affaire ne suffit pas à en garantir le succès. En effet, l'investissement engagé pour l’achat, et donc les remboursements à prévoir, tout comme les conditions d’exploitation mises en œuvre, sont autant de sujets décisifs dans la réussite du projet. Ce qui implique un accompagnement par des spécialistes de la transaction de commerces et d’entreprises qui disposent des expertises juridiques, fiscales, administratives indispensables à la bonne conduite de l’opération.

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Par Pierre Grammat - Publié le 21/08/2018